전세계약을 맺을 때 대부분의 사람들이 표준계약서만 살펴보고 계약을 체결합니다. 그러나 진짜 중요한 부분은 ‘특약사항’입니다. 특약은 계약의 핵심 내용을 보완하거나 명확하게 규정하기 위한 조항으로, 세입자의 권리를 확실히 지킬 수 있는 마지막 안전장치입니다.
이번 글에서는 전세 및 월세 계약 시 반드시 넣어야 할 특약사항과 그 이유, 작성 요령, 주의할 점까지 상세하게 안내드립니다.
1. 임대차계약서의 기본 구조
일반적인 임대차계약서는 다음과 같은 구조로 되어 있습니다.
- 임대인(집주인), 임차인(세입자) 인적사항
- 임대 목적물의 주소 및 면적
- 임대기간 및 보증금, 임대료
- 관리비 및 공과금 부담 주체
- 특약사항 (계약 하단 혹은 별지 작성)
이 중 ‘특약사항’은 계약 당사자 간의 추가 합의사항을 기재하는 공간으로, 법적 효력을 가진다는 점에서 매우 중요합니다.
2. 왜 특약사항이 중요한가?
표준계약서만으로는 세입자의 권리를 충분히 보호할 수 없는 경우가 많습니다. 예를 들어, 보증금 반환, 원상복구 범위, 중도 해지, 보증보험 가입 여부 등 세부 사항은 특약사항으로 따로 명시해야 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.
특약사항은 계약 당사자의 의사 합치로 작성되며, 법적 효력을 갖습니다. 따라서 구두 합의에만 의존하지 말고, 반드시 서면으로 기재해야 합니다.
3. 꼭 넣어야 할 특약사항 필수항목 8가지
① 전세보증금 반환 관련 특약
예시: “임대인은 계약 만료 시 임차인의 보증금을 반환하며, 반환 지연 시 연 10%의 지연이자를 지급한다.”
→ 보증금 반환 시기와 지연 시 조치를 명확히 기재해야 만일의 사태에 대응 가능합니다.
② 전세보증금 반환보증 가입 조건
예시: “임대인은 HUG 또는 SGI 서울보증의 전세보증금 반환보증 가입에 협조하며, 가입 거절 시 계약을 해지할 수 있다.”
→ 세입자의 보증금 보호를 위한 핵심 조항으로, 보증보험 가입 가능 여부는 매우 중요합니다.
③ 관리비·공과금 부담 주체
예시: “전기, 수도, 가스, 인터넷 등 공과금은 임차인이 부담하고, 건물 공용 관리비는 임대인이 부담한다.”
→ 부담 주체가 명확하지 않으면 추후 분쟁이 발생할 수 있습니다.
④ 원상복구 기준 및 범위
예시: “임차인은 임대차 기간 종료 시 입주 당시 상태로 원상복구하며, 노후·자연손상은 해당하지 않는다.”
→ 입주 당시 사진이나 영상을 함께 첨부하면 훨씬 명확하게 정리할 수 있습니다.
⑤ 중도 해지 조건
예시: “임차인이 계약기간 중 해지를 원할 경우, 2개월 전 서면 통보하고 대체 임차인을 구한 후 계약 해지할 수 있다.”
→ 임차인이 사정상 계약을 종료해야 할 경우를 대비한 조항입니다.
⑥ 시설물 수리 및 유지 관리 책임
예시: “보일러, 싱크대, 변기 등 고장 발생 시 경미한 수리는 임차인이, 주요 수리는 임대인이 책임진다.”
→ 실제 고장 시 수리 책임으로 갈등이 생기기 쉬운 항목입니다.
⑦ 부동산 등기부등본상의 권리관계
예시: “계약일 기준 해당 주택에는 선순위 근저당권 또는 가압류가 없으며, 추후 발생 시 계약 해지 가능하다.”
→ 깡통전세 위험을 예방하는 데 필수적인 항목입니다.
⑧ 계약 연장 조건
예시: “계약 종료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 연장 의사를 서면으로 통보하지 않으면 자동 연장으로 간주한다.”
→ 계약 연장 시 혼선을 방지하고, 임차인의 거주 안정성을 확보할 수 있습니다.
4. 특약사항 작성 시 주의사항
- 명확하고 구체적인 표현 사용: 추상적인 문장은 법적 분쟁 소지가 있음
- 양측 날인(서명 또는 도장): 계약서 하단뿐만 아니라 특약란에도 필히 날인
- 작성일 및 적용일자 명시: 불명확한 시점은 해석 분쟁 유발 가능
- 양 당사자 보관: 계약서 원본을 각자 1부씩 보관해야 효력이 있음
5. 이런 경우도 특약으로 명시하면 좋아요
- 반려동물 허용 여부
- 전세보증금 반환보증 가입 불가 시 계약 해지 조건
- 층간소음, 담배냄새, 쓰레기 배출 등 생활 관련 규정
- 월세 연체 시 지연이자 부과 기준
생활상의 사소한 문제도 분쟁이 되면 큰 스트레스로 이어지므로, 사전에 명시하는 것이 좋습니다.
✅ 마무리
전·월세계약에서 특약사항은 단순한 부속 조항이 아닙니다. 보증금을 지키는 가장 강력한 장치이자, 계약 당사자의 권리와 의무를 구체화하는 역할을 합니다.
단 한 줄의 특약으로 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다. 계약 전에 꼭 확인하고, 필요한 내용은 직접 특약으로 요청하세요.
안전하고 분쟁 없는 임대차계약, 특약사항이 열쇠입니다!
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